楼市辣评 | 重要的不是“认房不认贷”,而是激活房子的资产属性!

2023-08-31 01:50:08 来源:深圳概率

深圳楼市面临挑战|鸿图

整个夏天,只等来一个消息。

传闻“认房不认贷”已经落地,包括深圳银行方面已基本默认这一新政。号称:


(资料图片仅供参考)

直接执行!

仿佛救命稻草一般,即使一个小小的政策松绑,都令楼市嗨了一番。

但实际效果如何呢?

业内人士多数认为,新政所产生的功效或许就像吃中药一样,一时半会难见成效。为什么?

概帮主认为,重要的不是“认房不认贷”,而是激活房子的资产属性。

这里需要站在高处来看问题,找到楼市当前真正的症结所在。

“认房不认贷”的本质是什么?

我们先来分析一下,“认房不认贷”的本质是什么?

一般意义上,认房不认贷指的是,即使之前拥有多个贷款供楼的记录,只要还清了贷款,你再买房,如果你名下没有任何房产,你都可以拥有以套房买房的资格。

重点是,只需要3成。

很明显,只需3成,这就是大大降低了贷款买房的门槛。按照过去,认房又认贷,这就意味着你有贷款记录就没买房条件,或者必须以二套房7成来买房。

认房不认贷其实就是一个降低买房成本的政策。这个政策有利于谁?

对刚需来说没有意义,因为刚需基本都没有所谓的贷款买房的记录,有利的是两种人:

一是改善型置业者,二是炒房客或叫投资客。

改善型置业者为改善居住环境,卖掉之前的房子,再买新房,只要还清了之前的贷款,就只按首套房标准来,只需三成,7成可在银行贷款。这就降低了改善型需求的门槛。

更加有利的是炒房客,当然也叫投资客。他们过去在银行的多次贷款记录,将因认房不认贷而一笔勾销,重新享有首套房3成的低门槛,这变相为投资房子的行为降低了成本。

必须指出,过去房子之所以火出圈,房价节节攀升,其中很大一部分原因就是托炒房客之福。

不过这里要强调一下,炒房或者说投资房产并没有错,既然房子是商品,可以通过货币来买卖,自然是一门生意。

低价买进,高价卖出,自然是一种投资行为。

没有任何投资者会做高价买、低价卖的生意,那不符合市场规律。这就决定了,商品房本质就是一项资产。

现在的问题是,商品房的资产属性究竟如何?

房子还有资产属性吗?

资产必然依托市场,而有无市场,取决于资产是否优劣质。所谓优质,就是资产买得低而卖得高,所谓劣质,就是刚好相反。

然而,现在的房子,其资产属性不是优劣问题,而是有无问题。

为什么这么说?

因为经过这些年来各种调整,包括限购、限贷、限售等措施,基本减弱甚至消灭了房子的资产属性。

现在的房子,变得越来越纯粹,都是拿来住的,或者是用来租的。

为啥许多土地出让要竞拍自持面积,竞拍共有产权,就是有关方面调控房子不要全部买卖,而应该多拿来租赁。

不买而租,这就无形中弱化或者说减轻房子的资产属性。

那么,当房子的资产属性越来越弱,对资产天然敏感的资本,会投资或者说去炒房子吗?答案肯定是:

NO!

这里提到的资本,并非完全指那些组团炒房的资本,其中还包括许多个人、有点财富积累的个人资本。

既然资本对房子已经意兴阑珊,食之无味,心生退意,那认房不认贷的新政,对资本就失去了吸引力!

或许这正是政策所要达到的目的。

不过对于楼市来说,没有了资本的参与,要想起死回生,谈何容易。要知道,资本的行为,首先是一种消费行为。

但不能因为买房是一种消费行为,就否定了买房的投资目的。

所以,认房不认贷只是解决了消费的行为,而没有解决投资的目的。

有经济学家曾经指出,楼市问题的关键不在于买进这一进口,而关键在于卖出这一出口。

也就是说,能买进房子不是关键,要能卖出房子才是关键。这才叫有价有市!

否则,只能叫有价无市!

楼市需要什么样的新政?

搞明白了房子的进出口关系,也就搞明白了楼市的关键所在。

现在楼市要救市,不仅要放宽入口,更加要拓宽出口。

“认房不认贷”只是刺激了进口,但要真正救楼市于危难之际,还需要刺激出口。

简单说,楼市不仅需要放宽限购限贷,还要放宽限售。

要让楼市这条河流热闹起来,既要“为有源头活水来”,也要“桃花流水鳜鱼肥”。

当然,说来说去,就是要尊重并恢复商品房的市场行为,激活房子的资产属性,让房子流通起来。

流通产生价值!

这一经济学的基本常识就不再赘述了。只要我们自己扪心自问,还要不要商品房市场,如果要,那就让它流通起来吧。

而要做到流通顺畅,就要照顾到买方卖方,以及第三投资方的利益,政策都要兼顾到这些方面。

其实也没有什么,就是尽量在限购限贷限售上都松点绑,楼市的活力还是能够很快得到恢复的。

说的长远一点,楼市是经济内循环中十分重要的一环。

因为楼市赖以依存的房子是搬不走的,永远只会在这块土地上,再怎么流转,都属于这块土地上的一份资产。

要让这份资产有点价值,而不是贬值得一文不值,那就尊重它的市场行为,让它流通起来。

理解这个根本,其它的,都是技术问题!

END

出品丨金概率集团

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