深圳楼市面临挑战|鸿图

整个夏天，只等来一个消息。

传闻“认房不认贷”已经落地，包括深圳银行方面已基本默认这一新政。号称：

(资料图片仅供参考)

直接执行！

仿佛救命稻草一般，即使一个小小的政策松绑，都令楼市嗨了一番。

但实际效果如何呢？

业内人士多数认为，新政所产生的功效或许就像吃中药一样，一时半会难见成效。为什么？

概帮主认为，重要的不是“认房不认贷”，而是激活房子的资产属性。

这里需要站在高处来看问题，找到楼市当前真正的症结所在。

“认房不认贷”的本质是什么？

我们先来分析一下，“认房不认贷”的本质是什么？

一般意义上，认房不认贷指的是，即使之前拥有多个贷款供楼的记录，只要还清了贷款，你再买房，如果你名下没有任何房产，你都可以拥有以套房买房的资格。

重点是，只需要3成。

很明显，只需3成，这就是大大降低了贷款买房的门槛。按照过去，认房又认贷，这就意味着你有贷款记录就没买房条件，或者必须以二套房7成来买房。

认房不认贷其实就是一个降低买房成本的政策。这个政策有利于谁？

对刚需来说没有意义，因为刚需基本都没有所谓的贷款买房的记录，有利的是两种人：

一是改善型置业者，二是炒房客或叫投资客。

改善型置业者为改善居住环境，卖掉之前的房子，再买新房，只要还清了之前的贷款，就只按首套房标准来，只需三成，7成可在银行贷款。这就降低了改善型需求的门槛。

更加有利的是炒房客，当然也叫投资客。他们过去在银行的多次贷款记录，将因认房不认贷而一笔勾销，重新享有首套房3成的低门槛，这变相为投资房子的行为降低了成本。

必须指出，过去房子之所以火出圈，房价节节攀升，其中很大一部分原因就是托炒房客之福。

不过这里要强调一下，炒房或者说投资房产并没有错，既然房子是商品，可以通过货币来买卖，自然是一门生意。

低价买进，高价卖出，自然是一种投资行为。

没有任何投资者会做高价买、低价卖的生意，那不符合市场规律。这就决定了，商品房本质就是一项资产。

现在的问题是，商品房的资产属性究竟如何？

房子还有资产属性吗？

资产必然依托市场，而有无市场，取决于资产是否优劣质。所谓优质，就是资产买得低而卖得高，所谓劣质，就是刚好相反。

然而，现在的房子，其资产属性不是优劣问题，而是有无问题。

为什么这么说？

因为经过这些年来各种调整，包括限购、限贷、限售等措施，基本减弱甚至消灭了房子的资产属性。

现在的房子，变得越来越纯粹，都是拿来住的，或者是用来租的。

为啥许多土地出让要竞拍自持面积，竞拍共有产权，就是有关方面调控房子不要全部买卖，而应该多拿来租赁。

不买而租，这就无形中弱化或者说减轻房子的资产属性。

那么，当房子的资产属性越来越弱，对资产天然敏感的资本，会投资或者说去炒房子吗？答案肯定是：

NO！

这里提到的资本，并非完全指那些组团炒房的资本，其中还包括许多个人、有点财富积累的个人资本。

既然资本对房子已经意兴阑珊，食之无味，心生退意，那认房不认贷的新政，对资本就失去了吸引力！

或许这正是政策所要达到的目的。

不过对于楼市来说，没有了资本的参与，要想起死回生，谈何容易。要知道，资本的行为，首先是一种消费行为。

但不能因为买房是一种消费行为，就否定了买房的投资目的。

所以，认房不认贷只是解决了消费的行为，而没有解决投资的目的。

有经济学家曾经指出，楼市问题的关键不在于买进这一进口，而关键在于卖出这一出口。

也就是说，能买进房子不是关键，要能卖出房子才是关键。这才叫有价有市！

否则，只能叫有价无市！

楼市需要什么样的新政？

搞明白了房子的进出口关系，也就搞明白了楼市的关键所在。

现在楼市要救市，不仅要放宽入口，更加要拓宽出口。

“认房不认贷”只是刺激了进口，但要真正救楼市于危难之际，还需要刺激出口。

简单说，楼市不仅需要放宽限购限贷，还要放宽限售。

要让楼市这条河流热闹起来，既要“为有源头活水来”，也要“桃花流水鳜鱼肥”。

当然，说来说去，就是要尊重并恢复商品房的市场行为，激活房子的资产属性，让房子流通起来。

流通产生价值！

这一经济学的基本常识就不再赘述了。只要我们自己扪心自问，还要不要商品房市场，如果要，那就让它流通起来吧。

而要做到流通顺畅，就要照顾到买方卖方，以及第三投资方的利益，政策都要兼顾到这些方面。

其实也没有什么，就是尽量在限购限贷限售上都松点绑，楼市的活力还是能够很快得到恢复的。

说的长远一点，楼市是经济内循环中十分重要的一环。

因为楼市赖以依存的房子是搬不走的，永远只会在这块土地上，再怎么流转，都属于这块土地上的一份资产。

要让这份资产有点价值，而不是贬值得一文不值，那就尊重它的市场行为，让它流通起来。

理解这个根本，其它的，都是技术问题！

END

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